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2020-06-08 08:13

类似凯里的城市还有很多,房地产的高库存量与有限消化能力之间的矛盾日益凸显。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘。而记者发现,一些大盘出现销售不畅,已售楼盘空置率也非常高。上海易居研究院发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中,排名前50名的城市中,共有46个城市位于内陆地区,几乎都是中小城市。

在全国首家生态农业示范县黑龙江省庆安县,正在大规模推进“3个10战略”,巩固10平方公里的老城区,新建10平方公里新城区和10平方公里产业园区。庆安县国土局副局长张金省告诉记者,庆安多是黑土地,上级划拨的用地指标有限,每年不到100公顷。“而一个企业用10公顷的现象很普遍。”张金省无奈地说,尽管这些土地采取宅基地置换、增减挂钩等方式取得,仍难免有踩住土地红线的危险。

广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城,引来不少房地产资金涌入,造成当地房地产畸形发展。此后,大量的外地资金撤走,留下了众多烂尾项目。近期,记者再度探访大亚湾地区,发现这里依旧是高楼林立,但城中空空,也没有多少大型工业企业入驻,成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。

随着我国城镇化的快速推进,不少地方热衷于拉大城市框架,从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划,但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。

一些专家和市场人士认为,需要为房地产泡沫负责的,不只是开发商,更有地方政府。

记者在西部一个城市新区采访了解到,由于上级划拨的财政资金有限,这个新区基础设施建设资金基本上来源于银行融资,2012年贷款融资近20亿元,大多采取了小额短期高利息的形式,部分贷款年息高达12%,且存在“借新贷还旧贷”的情况,财务压力较大。

随着房地产调控的日趋严格,部分房企正加速向中小城市转移,造成个别城市建设投资巨大,产业空心,市场需求不足,房地产泡沫有扩大蔓延趋势。

记者在采访中发现,一些地方在执行国家土地政策时存在两种冲动:城镇化、工业化急需空间的发展冲动;土地财政下的“卖地冲动”。这两种冲动直接影响政府土地政策在执行过程中“跑偏”:多占少补、先占后补、占好地补差地等现象突出,同样威胁着土地资源保护。

审计署日前公布的审计结果也显示,随着土地出让收入增幅下降,地方偿债压力也在加大。2012年年底,4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

加快推进城镇化需要大量资金。据国家开发银行日前预计,未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元,城镇化建设资金缺口约为11.7万亿元。而2013年~2015年,财政资金仅能支持当年城镇化新增投资的1/5左右。

此外,某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里,拍下了1000多亩土地,但销售却成了大问题,项目成了烂尾。

一些地方打着推进城镇化的旗号,纷纷建设新城新区,并且有愈演愈烈之势。专家警示,这些新城新区,大多是采取卖地建房的开发模式,建设一批见效快成果明显的房地产项目,最后留下一堆烂摊子。

暨南大学管理学院教授胡刚表示,新型城镇化一定要汲取上一轮城市规划发展中的经验教训,避免再出现广州金沙洲、北京天通苑之类的“巨型睡城”的房地产泡沫。

“新城”变“鬼城”,地产泡沫向中小城市转移;城镇建设沦为“圈地运动”,地方与开发商联手囤地;地方政府负债率逐年增长,借新债还旧债……当前,在热火朝天的新型城镇化建设中,少数地方正滑向歧途,其背后的风险悄然滋长。

在贵州黔东南自治州,35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目,城市变身大工地。其中,“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米,预计提供5万多套住宅,可供近20万人居住,相当于凯里人口总数的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。

在巨大的筹资和偿债压力下,各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区,有关部门负责人表示,受房地产调控政策影响,土地出让金收入受到影响,地方政府可筹措的建设资金明显减少,对推进城市化进程影响较大。

有关专家认为,城镇化进程应循序渐进,不能搞运动式的新城建设。长安大学城市研究所所长王圣学教授认为,目前各地城镇化融资需求量都很大,而且建设周期和回收周期较长,存在融资渠道过于狭窄的问题。随着各地债务量增加和土地收益的下降,这种融资方式是不可持续的,急需构筑多元化的融资体系为各地城镇化建设提供资金支持。

“上届政府卖下届政府的地”的现象在不少地方非常突出。在房地产行业摸爬滚打了10多年的福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说,部分地方政府将城镇化看成一次圈地机会,以新城开发的名义,将大量的农业用地“划”为建设用地,以此来卖钱。“一些地方按照其开发规模计算,地都卖到20年后了。”

当前,我国部分地方政府与房地产企业“合谋”,一边大范围圈地卖钱,打着“城镇化建设”的旗号,一边大面积囤地升值,威胁着农业生产和粮食安全。

“城市像公司,书记是董事长,市长是总经理。”武汉大学高级研究中心庄子银教授说,政府主导“驾驭市场”的情况下,城镇化不是“从下到上”地以市场发展为基础进行,而是“从上到下”地按照领导要求进行,这导致土地不能按照市场方式和价格来配置。“这对于耕地的保护是十分危险的。”